房产交易型受贿的新表现及定性

　　近年来，随着房地产市场持续发展，出现了形形色色的“涉房”型受贿。相较而言，直接收受、低买高卖等“涉房”型受贿，因有明确的法律或司法解释支撑，在认定上并无争议。但是，实践中还有大量司法解释未规定的情形，这类案件有一个共性，行为人既实施了看似合法的民事行为，又利用了职权进行权钱交易，呈现出受贿行为与市场行为相交织的特点。本文通过分析近年来查处的房产交易型受贿案件，供大家参考。

　　一、先买后退型。如某领导干部应某房地产商邀请购买其开发小区中的一套排屋，并缴纳购房定金10万元，但未签订买卖合同。三年后该领导干部决定退房，房地产商通过中介将该排屋以高出原价90万元的价格另售他人，并以“退房补偿”为名将80万元送给该领导干部。本案中，有市场交易的真实存在，且房价也一直在涨，房地产商给予领导干部的“退房补偿”并未高于该房屋溢价款，这对犯罪认定产生了一定干扰。但是，该行为符合受贿犯罪的构成要件：一是有受贿的主观故意。根据该领导干部笔录，其任某县建设局局长时，房地产商为讨好而邀请其买房，而当其转岗时，房地产商就要求退房。但在领导干部担任分管建设的副县长后，房地产商便不再提及退房事宜，直至其自己想要退房。由此可以佐证，该领导干部对房地产商因其职权而输送利益的意图心知肚明，主观上有受贿故意。二是房屋溢价款与“退房补偿”之间并无关联。该领导干部未办理购房手续，故该排屋的权属一直是房地产开发商的，排屋溢价款也应当属于开发商。即便房地产商送其的80万元从房屋溢价款中支出，但这只是行贿款来源问题，并不影响受贿犯罪的认定。

　　二、炒房获利型。在该类型中，炒房是载体，是客观存在的，而领导干部是否积极参与是变量，据此，可将其分解为两种类型：

　　（一）坐享其成型。如某领导干部与某房地产商口头约定，在该房地产商开发的房产项目中“投资炒房”，但该领导干部既未交纳定金，也未签订商品房买卖合同。待房价上涨后，房地产商为掩人耳目，让领导干部交纳“购房款”20万元，三个月后退还，以此虚构领导干部出资购房的假象，后房地产商以“炒房获利”为名送其52万余元。本案中，双方只是以投资的假象来掩盖权钱交易的本质，所谓的“投资炒房”仍是一种受贿：该领导干部并不清楚所订房屋的基本情况，亦未办理预定、转让手续，仅口头知会房地产商保留房屋，并未真实参与投资炒房，而投资事宜的虚假性正是其职务行为与其收受“炒房收益”之间对价关系的反向证据，进一步证实了两者存在直接因果关系，故该行为应当认定为受贿犯罪。

　　（二）积极主动型。如某领导干部向某房地产商预订了一房屋，但未签订购房协议，也未支付购房款。后该领导干部通过房屋中介将该房屋以高于原价48万元的价格出售给第三人，第三人按照原价与房地产公司签订合同并支付房款，再将48万元支付给该领导干部。本案中，该领导干部利用的是“职务便利”，向请托人订下房源，不签订任何购房协议，待房价明确上涨后直接转手他人获利，其并不承担任何买受风险，是“稳赚不赔”的，这明显违背了正常的市场经济规律。实质上，请托人将本应属于自己的房屋溢价款让渡给该领导干部，而这种让渡，正是其权力的对价。

　　三、久拖不付型。如某领导干部向某房地产商购买一房屋并签订了买卖合同。在支付完首付款后，该领导干部提出尾款延期支付的要求，房地产商同意。七年后，该领导干部支付了尾款，此时的房价已今非昔比，而其却顺理成章地占用了房屋及溢价款。本案中，该领导干部延期支付尾款长达七年，这与其职务具有密切关联，该行为不是普通的民事违约行为，而是利用职务便利获取非法利益的受贿犯罪。但该权钱交易中的“钱”是什么？是房屋溢价款还是资金占用成本？笔者认为，认定为房屋溢价款存在争议，而采用“资金占用成本说”更为稳妥，理由如下：一是占有溢价款的主观故意并不明显。该领导干部有购房自住的打算，并签订了房屋买卖合同，房屋溢价款是其购买房屋的预期收益。二是房屋买卖风险确实存在。该房屋价格的涨跌幅度属于市场规律起作用的范畴，并非请托人所能控制。也就是说，房屋溢价款并非来源于请托人，而是市场。三是资金成本损失更为明确。依照房屋买卖惯例，买受人未按合同约定履行支付尾款的义务，房地产商可在法定期间内解除合同，但其并未行使合同解除权，使该合同一直有效；若房地产商将房屋出售给他人，必能如期收回尾款，不用承担该尾款七年的资金成本，这本可以要求该领导干部承担，却因职务关系而选择自己承受。故将尾款的同期银行利息损失作为受贿数额更为适宜。

　　四、私人定制型。如某领导干部在审核某小区规划图纸时，看中一套独栋别墅，但又提出因房屋面积大金额高无法购买。房地产商得知后，修改了该别墅的规划图纸，通过挑空客厅、增大花园面积等方式减少建筑面积，并通过了规划审核。后该领导干部购买了该别墅。本案中，有人认为，房地产商为出售房屋，往往会有各种优惠让利，比如买房送阳台、送花园等，本案中的房地产商“挑空客厅、增大花园面积”也是一种优惠让利，法律不能剥夺国家工作人员的优惠购物权利。我们认为，本案中，房地产商是在领导干部提出房价太高后，才通过“挑空客厅、增大花园面积”来减少建筑面积，该行为已经不是普通人所能企及的优惠让利，而是专为个人“量身定制”的好处。该领导干部之所以能够获得这种好处，与其身份和权力有关，这也是一种利益输送。而且，从前后规划对应的房款差价上看，该领导干部以低于市场价百万余元的价格购买该别墅，其优惠比例达30%左右，数额和比例均达到了较大标准，符合认定交易型受贿的“明显低于市场价格”要件，应当认定为受贿犯罪。（杭郑洁 作者单位：浙江省湖州市纪委监委）