竞买法拍房，拖欠的物业费谁来承担？

　　原标题：竞买法拍房，拖欠的物业费谁来承担？

　　受邀嘉宾：甘肃策横律师事务所律师阮　磊

　　主持人：新甘肃·甘肃法治报记者李晓云

　　本期主题：在房地产市场中，法拍房因其相对低廉的价格而成为不少购房者的优先选择。然而，当竞拍成功后，一些隐藏的问题却逐渐浮出水面，给新业主带来不少困扰。本期“举案说法”将围绕法拍房物业费纠纷展开探讨，分析其中的法律关系，以帮助购房者理解自身责任、维护合法权益。

　　典型案例：2023年，小李经司法拍卖竞得一处房产，原房主为小王。成为新业主后，物业公司向小李催收物业相关欠费。小李拒绝支付案涉房屋原房主之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将小李和小王一并诉至人民法院。庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。小李认为，法院《拍卖公告》里面写得很清楚是跟拍卖人无涉，而非与原房主无关。小王认为，自己未收到物业公司的催收电话或者信息，甚至未与物业公司签署合同，故其和物业公司之间不存在物业服务关系。

　　裁判结果：物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，有权主张相应物业费用。小李在《拍卖公告》载明物业费、水、电等欠费由买受人承担的情况下，以参与竞拍的实际行为表明同意，构成债务加入，应对小王就案涉房屋应支付的物业管理相关欠费承担连带清偿责任。最终判决现房主小李应向物业公司支付相关物业欠费，小王对小李应承担的债务承担连带清偿责任。

　　主持人：原房主是否应当对房屋竞拍前拖欠的物业费承担责任？

　　阮　磊：本案中，原房主小王主张其未与物业公司签订物业服务合同，且未收到物业公司的催收通知，因此不应承担物业费。这一主张是没有法律依据的。物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，就有权主张相应物业费用。此外，依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条之规定，业主是物业费的缴纳义务主体，即使房屋处于空置状态，业主仍需缴纳物业费。即使房产被司法拍卖，原房主与物业公司间的物业服务合同效力不受影响，原房主仍需履行合同义务。本案中，小王作为原房主应当缴纳房屋竞拍前拖欠的物业管理费用。

　　主持人：为何买受人与原房主需承担连带清偿责任？

　　阮　磊：法拍房的买受人，是否应当承担原房主的物业欠费，取决于《拍卖公告》的约定及其法律效力。本案中，《拍卖公告》明确载明：“物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担。”这一条款具有公开性和明确性，小李在参与竞拍时应当知晓并接受该条款。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖公告中的权利负担和瑕疵情况对买受人具有法律约束力。因此，小李作为买受人，应当承担原房主拖欠的物业费。此外，依据《物业管理条例》第四十一条之规定，物业费的缴纳义务主体是业主，而小李在取得房屋产权后成为新业主，应当承担物业费的缴纳义务。虽然小李与物业公司之间未直接签订物业服务合同，但其通过竞拍行为接受了《拍卖公告》中的条款，构成对原债务的加入，因此应当承担连带清偿责任。

　　主持人：《拍卖公告》中的条款是否属于“格式条款”？

　　阮　磊：《拍卖公告》中的条款属于格式条款，但其具有公开性和明确性，买受人在参与竞拍时应当知晓并接受该条款。本案中，《拍卖公告》明确载明物业费等欠费由买受人承担，这一条款并未违反公平原则，且买受人小李通过参与竞拍的行为表明其接受了该条款。因此，该条款对小李具有法律约束力，其应当承担查询房屋欠费的义务，并支付原房主拖欠的物业费。此外，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，格式条款的提供方应当采取合理的方式提示对方注意相关条款。在本案中，《拍卖公告》通过公开公示的方式明确了物业费等欠费由买受人承担，已经履行了提示义务。因此，法院判决小李承担物业费欠费合法有据。